Boligejerne taber kampen mod gebyrgribbene

Google Maps

 

Tre principielle sager om BRFkredits og Totalkredits bidragsforhøjelser blev den 19. juni 2019 afgjort af Højesteret, der fastslog, at aftalegrundlaget indeholdt en adgang for Totalkredit til at forhøje bidraget med de begrundelser, som Totalkredit anførte. Højesteret fastslog endvidere, at der i aftaler om realkreditlån må accepteres en bredere adgang for realkreditinstituttet til at forbeholde sig ensidigt at foretage ændringer af aftalen, lyder det i et resumé af dommen.

 

Højesteret har dermed stadfæstet den dom, Østre Landsret den 8. august 2018 afsagde i den sag boligejerne havde anlagt mod realkreditinstitutterne BRFkredit og Totalkredit om forhøjede bidragssatser.

 

Landsretten frifandt begge realkreditforeninger med den begrundelse, at der var hjemmel til bidragsforhøjelserne i aftalerne og gældende regler.

 

Det fremgår af et domsresumé, som Østre Landsret har lagt på sin hjemmeside.

 

Efterfølgende fik boligejerne bevilget fri proces til at føre sagerne mod deres realkreditinstitutter hele vejen til Højesteret.

 

Bidrag på 22 mia.kr. er måske ikke ulovlige, men klart urimelige!

Låneaftalerne og de gældende regler er tydeligvis ikke udarbejdet med sigte på at beskytte realkreditlånerne. Det er realkreditinstitutterne, der har formuleret aftalerne til deres fordel, og dommen er derfor ikke overraskende. Spørgsmålet er om det er rimeligt, at realkreditinstitutterne får lov til at flå boligejerne for bidrag på omkring 22 mia. kr. om året? Bidrag, man vel og mærke ikke kan undgå, fordi der reelt ikke er konkurrence på realkreditmarkedet.

 

Konkurrencerådet har fra de magtfulde aktører på det danske realkreditmarked fået kritik af, at Konkurrencerådet i en rapport har dokumenteret den manglende konkurrence på realkreditmarkedet (realkreditrapporten). Rådets formand og direktør bliver derfor kyst til i et debatindlæg den 5. januar 2017 på finans.dk at angribe Jesper Rangvid fra CBS for at have misforstået Konkurrencerådet.

 

Jesper Rangvid har selvfølgelig afvist beskyldningen, men for realkreditinstitutternes kunder er der – desværre – ikke noget at misforstå: Det er af Konkurrencerådet, Nationalbanken og andre instanser dokumenteret, at realkredit-lånerne bliver flået med bidragsbetalinger og realkreditinstitutterne skovler penge ind på bekostning af boligejerne! Det åbenlyse tyveri bliver ovenikøbet forsvaret af Finanstilsynet og domstolene!

 

Finanstilsynets udsendte den 9. november 2017 den såkaldte Halvårsartikel 2017 om realkreditinstitutterne, og resultatet for 1. halvår 2017 viste en fremgang på 60 pct. i forhold til første halvår 2016. Nettorenteindtægterne stiger igen, omkostningerne falder, kursreguleringerne er forbedret, nedskrivningerne er fortsat historisk lave og ligger for halvåret på omtrent nul.

 

Realkreditinstitutternes hovedindtægtskilde er bidrag fra de godt 1 million danske realkreditlånere. De samlede nettorenteindtægter var i første halvår 2017 på 12 mia. kr. mod 11,4 mia. kr. året før, altså en stigning på 5,3 pct. Over 90 pct. af institutternes nettorenteindtægter er bidrag fra lånerne, som dermed i 1. halvår af 2017 har betalt omkring 11 mia. kr. i bidrag. Bidragene udgør godt 0,41 pct. af realkreditinstitutternes samlede udlån 2.762 mia. kr. i 2017 og realkreditten kradser dermed omkring 22 mia. kr. om året ind i bidrag fra de stavnsbundne lånere.

 

Konkurrencerådet har tilladt, at Nykredit Realkredit, der siden fusionen med Totalkredit i 2003, har skullet holde sine bidragssatser i ro, kan hæve satserne for omkring 60.000 boligejere.

 

Boligejerne er ikke overraskede – det har længe været et vilkår, at udover stigende boligskatter har boligejerne måttet kæmpe med stigende bidragssatser ved realkreditlån – og Nykredit-afgørelse viser desværre, at der ikke er udsigt til andet end stadig øgede bidrag!

 

Politisk beskyttelse af realkreditten

Den tidligere erhvervsminister, Brian Mikkelsen, der nu arbejder på at fremme Danske Erhvervs interesser, kunne den 26. januar 2017 storsmilende og med energiske armbevægelser bekendtgøre, at regeringen havde indgået en ”balanceret bred politisk aftale om realkreditten”.

 

Brian Mikkelsen skrev på Facebook: ”Vi skaber med denne aftale lavere priser, en øget gennemsigtighed, mobilitet og dermed grundlaget for bedre konkurrence til gavn for boligejerne. Det er en god dag for boligejerne”.

 

Det lød godt – ville boligejerne ikke længere være stavnsbundet til et bestemt realkreditselskab? Ville der blive indført konkurrence på realkreditlån? Kunne man bare flytte selskab, hvis vilkårene ikke var tilfredsstillende?

 

Desværre var det ikke sandt.

 

Et nærmere eftersyn afdækkede, at aftalen var til fordel for realkreditinstitutterne, mens låntagerne igen fik en lang næse. Aftalen indebar, at realkreditselskaberne fremover i tilfælde af, at låner beslutter at flytte selskab, skal afstå fra et indfrielsesgebyr på omkring 750 kroner, ligesom de kun må opkræve 50 procent i såkaldt kurtage og kursskæring, når det sker i forbindelse med bidragsstigninger.

 

Realkreditlånerne har i praksis svært ved at flytte til et andet institut

Forbrugerrådet Tænk har beregnet, at det svarer til en besparelse på godt 1.800 kr. af de flytteomkostninger på over 12.000 kroner, man typisk skal betale til det realkreditselskab, man eventuelt i utilfredshed over gebyrsatser m.v., flytter fra.

 

Det er egentlig ikke overraskende, at realkreditskyldnerne ikke fik mere ud af hele øvelsen. Allerede da Brian Mikkelsens forgænger som erhvervs- og vækstminister, Troels Lund Poulsen, nedsatte et ekspertudvalg på 14 personer, kunne man ane hvor det bar hen.

 

Udvalget havde ikke en eneste repræsentant for de over 1 million danske låntagere!

 

Det var ellers udvalgets opgave at komme med anbefalinger til, hvordan mobiliteten og gennemsigtigheden på realkreditmarkedet kunne øges. Resultatet af udvalgsarbejdet blev da også, at man kunne præsentere den nye erhvervsminister for nogle små og ganske betydningsløse justeringer for låntagere, som ønskede at flytte kreditforening.

 

Et af de forslag, der trak i låntagernes interesse, indebar, at samtlige flytteomkostninger skulle betales af det institut, der sætter bidragssatsen op. Et mindretal i udvalget bestående af Finansrådet, Realkreditforeningen og Realkreditrådet kunne ikke bakke op om flertallets anbefaling af at indføre et ”forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr samt kurtage og kursskæring ved indfrielse i varslingsperioden ved forhøjelse af bidragssats i et realkreditinstitut og ved forhøjelse af rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut”.

 

Derfor valgte politikerne en mellemvej ved at sige, at realkreditselskaberne kun må opkræve halv kursskæring og halv kurtage.

 

Under alle omstændigheder er den politiske aftale vinduespynt og uden praktisk betydning. Realkreditinstitutterne har nemlig de senere år skruet op for den såkaldte bidragssats, altså det gebyr en kunde løbende betaler til sit realkreditinstitut for overhovedet at have et realkreditlån.

 

Bidragene har i nogle år været stigende, og sidste år betalte de danske boligejere godt 22 milliarder kroner i gebyr på deres boliglån!

 

Realkreditten skovler penge ind på bidragssatserne

Ifølge Nationalbanken udgør bidragssatserne nu over 40 pct. af boligejernes låneudgifter, og de årlige mere end 22 mia. kr. ryger direkte i realkredittens pengekasse.

 

Kreditforeningernes hæmningsløse opkrævning af bidrag og gebyrer fra sagesløse lånere virker paradoksalt – det er jo i et vist omfang foreningernes egne medlemmer, der betaler. Realiteten er imidlertid, at medlemmernes og lånernes indflydelse er mindsket i takt med institutternes omdannelse til aktieselskaber, der har andet end lånernes interesser for øje.

 

Manglende konkurrence og karteldannelse på realkreditområdet?

Det dokumenteres nu, at det er et konkurrencemæssigt usundt marked, der har tilladt, at de største danske realkreditselskaber i bemærkelsesværdig enighed (hvem sagde kartelagtigt?) har hævet priserne på realkreditlån for de danske boligejere de seneste år.

 

Det slås fast i en rapport om realkreditmarkedet fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, at konkurrencen har svære vilkår på realkreditmarkedet, og de idelige prisstigninger på boliglån var ikke gået, hvis der havde været et velfungerende marked.

 

Konklusionerne er stærkt kritiske over for realkreditsektorens konkurrencebegrænsende elementer og de begrundelser, som selskaberne har brugt for at hæve priserne i de senere år. Og der er talrige elementer, der peger på voldsomme konkurrenceproblemer, som forbrugerne betaler regningen for. Siden 2009 er priserne på realkreditlån med årlig rentetilpasning og afdrag for eksempel fordoblet.

 

Ifølge rapporten er de prisstigningerne på realkreditlån, som er blevet gennemført de sidste år med Nykredit som bannerfører, ikke funderet i højere omkostninger for realkreditselskaberne.

 

Realkreditselskaberne har ved flere bidragsstigninger henvist til, at stigningen var nødvendig for at dække omkostningerne forbundet med øgede kapitalkrav. Samlet set har konkurrencemyndighederne dog svært at se, at de vedtagne stigninger i kapitalkravene frem mod 2019 skulle kunne forklare stigningerne i bidrag og kursskæring mv.

 

Kan Erhvervsministeren varetage boligejernes og realkreditlånernes interesser?

De politiske partier har svigtet boligejerne, og regering, Nationalbank, Finanstilsyn og Konkurrencerådet er helt passive overfor den åbenlyse udbytning, som danske realkreditlånere er udsat for. Der er derfor nok at tage fat på for den Erhvervsminister, der måtte blive udnævnt efter regeringsforhandlingerne.

Del på Facebook

ANDRE LÆSER OGSÅ…